大房企争赴港IPO 中小房企爱借壳A股

随着经济不断回暖，境内外股市纷纷强势上涨。在资金需求驱动下，近来国内地产商不断掀起上市融资浪潮。而对比两地上市的地产企业不难发现，港交所已经成为国内大型房地产企业的集中地，而借壳登陆A股市场的地产商多以区域性地产龙头为主。
 

港交所成大型房企集中地
 

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四季度以来，香港联交所俨然已成为内地房地产公司融资的主战场。“内地最大地主”恒大地产、深圳中央商务区最大的非政府商用物业开发商卓越置业、重庆地产“一哥”龙湖地产，都集中在近期赴港IPO。前期笼罩在“港股破发阴影”中的内地房企再度掀起赴港上市热潮。
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虽然在港上市的内地房企参差不齐，但梳理所有在港成功上市的房企就会发现，其知名度和行业地位往往是A股市场房企难以企及的。就当前而言，最引人注目的莫过于以恒大地产、龙湖地产等大型房地产公司集中赴香港市场IPO融资。
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恒大地产在招股说明书上清楚写明，目前恒大在广州、南京、重庆等24个城市拥有52个项目，手上土地储备高达5120万平方米，位居内地房地产公司之冠。截至2019年9月30日，公司有38个项目进行预售，合约售楼收入达到231亿元人民币。即使个别地区销售欠佳，但如此庞大的规模也能保证其整体销售不会有太大影响。而其低价销售的策略，已经将恒大地产销售额推向国内地产公司前列。
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龙湖地产行业地位虽然不及恒大地产，但其业绩也同样显赫。2007年，全国共有9家房地产企业的销售收入超过了100亿元，龙湖地产就是上榜的两家非上市公司之一。招股书显示，目前龙湖地产拥有约1900万平方米土地储备。其中，13%以上位于北京、上海。其不及30%的负债率更是被业内人士视为下一个SOHO。
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对于上述两大型房企纷纷选择香港联交所上市，一位地产行业研究员对记者说，“其实大型房企做梦都想在A股上市，但鉴于A股市场对地产企业IPO的严格审批，大型房地产企业想上市融资，只能借助国际资本市场，而香港资本市场正好拥有这样的平台。此次恒大与龙湖能够在联交所成功上市，就是与境内外机构追捧有密切关系。”
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参照最终的认购情况，恒大与龙湖两公司的成功上市，机构的力量确实功不可没。在恒大的招股及认购中，多位香港富豪认购了恒大，其中就包括华人首富李嘉诚旗下的长实集团。而龙湖的上市也同样是星光熠熠，国际配售累计获得订单超过300份，吸引机构资金达上百亿美元，连国际投资大师索罗斯也抛出2亿港元的订单。
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事实上，恒大地产和龙湖地产只是国内大型房地产企业赴港上市的一个缩影。在中国房地产测评中心最新公布的2019年前三季度房地产企业销售排行榜中，位列前10名的房企中只有万科(000002)、保利地产(600048)和金地集团(600383)在A股上市，而中国海外、富力地产、世茂地产和华润置地等公司则是在香港上市。
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A股上演中小房企借壳潮
 

在内地房企掀起赴港上市热潮同时，房企A股上市浪潮也是此起彼伏。据证券时报记者不完全统计，今年以来，有超过16家上市公司公布了地产公司借壳预案，其中，ST兴业、*ST商务、ST华源等公司的重组预案至今尚未获得证监会批复。
 

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对于下半年A股市场出现的房企扎堆借壳现象，渤海证券地产行业研究员周户对记者称，一方面是因为IPO放行带来的客观环境，另一方面则源自上市将给房企带来的巨大财富和品牌效应。此外，今年以来“地王”频出，对房企的资金链形成了巨大的考验，上市也是出于充实自身资金的需求。
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相较恒大和龙湖等赴港IPO的内地大型房地产企业而言，A股借壳的房地产企业在企业规模与土地储备方面等诸多方面并不抢眼。但各自在耕耘的二线城市，却又是该区域的地产领军企业，且部分企业已迈出地域的限制，逐步向全国市场扩张。
 

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以借壳ST东源的金科地产为例，该公司原本只是川渝地区的一家区域性地产商，市场份额仅次于龙湖地产。但进入2019年后，该公司重庆之外的项目业绩已经超过重庆，目前已成功进入江苏和湖南市场，并计划择机进入上海和天津等城市。截至2019年6月，该公司规划建筑面积达到717.89万平方米，土地储备面积总计456.21万平方米。
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据了解，借壳ST东碳的紫薇地产是西北地区龙头地产商，重组*ST国祥的京御地产则是渤海地区的代表型企业，而嘉凯城(000918)背后的大股东就是名声显赫的浙商集团。资料显示，不少地产公司在重组预案中给出了可观的业绩承诺，其中，*ST方向承诺未来三年的业绩分别不低于每股0.20元、0.25元和0.32元；*ST科苑承诺未来三年的业绩分别为不低于每股0.35元、0.43元和0.97元。
 

一位地产研究员对记者称：“证监会对房地产企业上市一直持谨慎态度，尤其是民营房企上市，审批极为严格。这可能是近两年大型房地产赴港上市、中小企业在A股借壳上市的重要原因。”
 

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今年部分地产公司借壳一览
 

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股票名称　增发对象　增发股数(亿)　发行价格(元)　预案公布日期
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万泽股份 万泽集团　2.18亿股　3.57元　3月12日
 

交大博通 西安经发集团　0.56亿股　8.35元　3月26　日
 

ST筑信　海航置业　现金等增资方式　5月6日
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*ST国药　仰帆投资等　5.09亿股　5.53　5月13日
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*ST九发　南山建设　5.28亿股　2.21元　5月25日
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ST东源　金科集团　9.21亿股　5.18元　6月4日
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S*ST三农　泰禾投资　7.84亿股　3.09元　6月17日
 

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ST兴业　大洲房产等　1.86亿股　6.98元　6月26日
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*ST国祥　华夏幸福　2.27亿股　6.32元　7月9日
 

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时代万恒 辽宁万恒　现金等方式　9月17日
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德棉股份 爱家控股　现金+资产置换　9月21日
 

*ST　商务　三湘控股等　5.6亿股　3元　9月24日
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ST　华源　名城地产　10.39亿股　2.23元　10月13日
 

ST东碳　紫薇地产等　1.49亿股　9.73元　10月19日
 

嘉凯城　非公开　2亿股　14.85元　10月20日
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*ST嘉瑞　天润置业　10.65亿股　3.5元　11月19日
 

(论股小编：admin)