2009年楼市V型反转 明年有望走向供求平衡

□本报记者 林喆
 

在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，2019年房地产市场V型反转。从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，由“去库存”转变为“挤泡沫”。临近年底，决策层开始出手遏制楼市“过热”。
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作为国民经济的重要引擎之一，房地产业对保增长的贡献十分显著。据估算，2019年，全国新房和二手房的成交额有望突破6万亿元，相当于同期GDP的五分之一强；房地产开发投资额预计达3.6万亿元，占固定资产投资的比重接近19%；在增量固定资产投资中，房地产贡献逾三成。
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业内专家分析，房地产对启动内需的正面影响巨大，而正在生成的泡沫将摒弃真实需求，并可能导致房地产引擎熄火。因此，中央经济工作会议后，地产调控取向定调为平衡供给：一方面增加普通商品房供应，推进保障房建设；另一方面抑制楼市投机，遏制房价过快上涨。随着房地产投资和新开工量的持续增加，楼市有望逐步走向供求平衡。
 

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开发投资持续回升
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“今年初，高库存曾给房地产市场带来沉重压力，由此开发商投资和开工普遍低迷；新增供应跟不上，同时需求集中释放；在库存消化接近尾声时，房价开始大幅上涨。不过，从今年5月份开始，行业景气逐步向好，开发投资持续回升。”中国房地产业协会副会长朱中一对中国证券报记者表示。
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主要城市库存房源消化于五六月间基本接近尾声，房地产开发投资和新开工数据呈现逐步回暖趋势。其中，土地购置面积、土地开发面积和房屋新开工面积等先行指标的降幅逐月收窄；房地产开发投资额的同比升幅逐月扩大。
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统计数据显示，今年1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。在新增供应方面，1-11月，全国房屋新开工面积达到9.76亿平方米，同比增长15.8%。其中，11月当月的新开工面积达1.62亿平方米，较10月环比增长98.73%。从8月份开始，新开工面积连续上升。其中，8月、9月、10月及11月新开工面积月度同比分别增长24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。4个月新开工面积已高于2007年同期水平。
 

一些券商的最新房地产行业策略预计，2019年，新房供给将“前紧后松”。房地产项目开工后，一般在6-9个月内形成市场供应。从明年3月份开始，新房供给将增加，5月可能形成供给小高峰。持续紧张的库存将促使开发商在未来半年内维持较高的开工规模；明年下半年，供给有望明显上升，房价涨幅也将趋缓。
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需求释放料将放缓
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“房地产市场处于上升趋势中，供不应求是一种常态，但这并不意味着楼市会持续繁荣。今年以来，楼市成交大幅放量提前释放了未来部分需求，加之房价上涨过快，预计2019年楼市销量将出现较为明显调整。”一位资深地产人士认为。
 

1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%，其中，商品住宅销售面积增长54.4%；商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%。
 

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与此同时，房价快速上升，涨势从一线城市向二三线城市蔓延。截至12月中旬，全国主要城市商品住房成交均价创历史新高。目前，重点城市楼市依然“高温不退”。
 

北京大学房地产研究所所长陈国强指出，2019年楼市价量大涨，大部分需求已经提前透支。他预计，今后楼市可能会进入休整阶段。“行业自身有内在调整要求，加之政策微调的因素，明年上半年，特别是一季度，房地产市场成交量将萎缩。”
 

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业内认为，今年销售火爆，既是对2019年被压抑需求的释放，也是对2019年需求的透支。2019年楼市销售量下滑或难避免。第一创业最新报告预测，2019年，全国新房销售面积与销售额分别同比下滑15.1%和4.4%，其中一线城市销售面积下滑27%，销售额下降8%。
 

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调控政策有保有压
 

中央经济工作会议后，房地产调控政策密集出台。12月14日，国务院要求采取综合手段“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。其中包括“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房”；“加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险”。显然，今后的房地产调控不会“一刀切”，差异化定向调控将成为主要手段。
 

北京大学陈国强认为，房地产调控政策将采取“有保有压，区别对待”的方式，二套房贷收紧将是必然。与此同时，中央要求适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，这表明普通住宅、自住性消费仍将受到扶持。房地产政策仍属温和调整，行业整体趋势仍向好。
 

长城证券分析师黄清林指出，目前政策力度尚不大，预计明年上半年依然会维持适度宽松的货币政策，地产调控政策空间有限，购房需求将不会受到明显抑制。但下半年可能面临紧缩政策，并将对房地产市场形成压制。
 

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中国高策地产顾问机构董事长李国平分析，政府对房地产的调控将是有“扬”有“抑”的双重目标：一方面，希望通过增加“普通商品房”的供应以及鼓励“自住和改善型”需求来促进行业持续“景气”，保障巨大的开复工建设量，带动上下游相关产业的发展；另一方面，政府也将通过抑制“投机性”行为来压制涨幅过大、过快的房价，高房价不仅会给银行房贷带来潜在风险，更重要的是会不断“挤出”中等以下购买力的购房人群，对市场的可持续发展带来伤害。
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2019年楼市六大关键词
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◆泡沫◆
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2019年楼市在一片低迷中拉开帷幕，但3月以来，全国70个大中城市房价环比连续上涨，国房景气指数也一路回升，市场迅速回暖，楼市价量齐涨，仅前11个月的商品房及住宅销售额就已经远超2007年和2019年的全年水平，销售面积超越2019年全年，并接近2007年峰值时的全年水平。
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◆地王◆
 

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自5月份北京拍出广渠门外10号地开始，众多“地王”如雨后春笋般涌现。尤其到了下半年，“面粉贵过面包”的现象频频上演，土地成交总价和楼面单价纪录屡被刷新。中海以70.6亿元拿下上海长风地块；绿地以72.45亿拿下上海徐汇区地块；广州拍出总价高达255亿元的地块。不少央企手握重金，成为“地王”的制造者和拥有者。
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◆捂盘◆
 

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今年开发商捂盘之风又起，推迟楼盘入市时间、分批销售、炒号认筹、内部订购等现象层出不穷。有关部门一直在打击开发商的捂盘行为，尤其是在年底，相关措施开始加强。
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◆囤地◆
 

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在地王频出的同时，开发商囤地、老地王“晒太阳”的现象也颇引人关注。根据国土部的调查，目前全国闲置的房地产用地约有1万公顷，闲置土地中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。打击热点城市炒地、囤地将成为国土部门下一步的工作重点。
 

◆上市◆
 

7月，中国建筑和北京金隅分别登陆A股和H股市场，标志着房企IPO时间窗口的开启。11月，恒大地产、明发集团、龙湖地产、深圳花样年集团等纷纷在香港挂牌。
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不少已上市的地产商进行了再融资。今年，“万保招金”四家地产商的再融资规模超过280亿元，富力、远洋、泛海建设等公司通过发行公司债也顺利募得资金。值得注意的是，银行授信也是房企融资的重要渠道。统计显示，1-11月，获银行授信最多的10家房企共获得约2400亿元授信，其中万科、绿地、金地和SOHO中国获得的银行授信均超过300亿元。
 

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◆国四条◆
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从年初颁布的各项房产优惠政策，再到年底打出的“国四条”等组合拳，房地产政策由松到紧的过程正是对楼市变化的最好注解。在税收优惠政策到期叫停的同时，国家将从增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等方面促进楼市健康发展。此外，有关部门还规定，开发商拿地首付比例不得低于出让总价的50%。
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(论股小编：admin)